Makroökonomische Faktoren auf dem Immobilienmarkt

In diesem Blogartikel wollen wir beleuchten, welche makroökonomischen Faktoren den Immobilienmarkt beeinflussen können. Diese Faktoren sind für die Rendite eines Investments in Immobilien relevant. Dies ist für alle Investoren von Interesse, die aktuell überlegen, in eine Immobilie zu investieren. Eine Einschätzung über die zukünftige Entwicklung dieser Faktoren kann damit eine Antwort liefern, ob und wenn ja an welchem Ort ein Investment lohnenswerter erscheint.

Zunächst einmal gilt es festzuhalten, dass sich auf jedem Markt der Preis über Angebot und Nachfrage findet. Dies gilt natürlich auch auf dem Immobilienmarkt beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, als auch auf dem Mietmarkt. Auf diesem kann es dazu immer einmal lokale Bemühungen geben dem Mietpreisanstieg durch regulative Eingriffe Grenzen zu setzen. Der am meisten verbreitete Eingriff ist der sogenannte Mietspiegel. Mehr Worte wollen wir hierzu an dieser Stelle dazu nicht verlieren, sondern uns mehr auf die makroökonomischen Faktoren konzentrieren.

Inflation

Als Inflation wird ein allgemeiner Preisanstieg bezeichnet. Für die Berechnung liegt ein Warenkorb zugrunde, der die von den privaten Haushalten im Regelfall erworbene Waren und Dienstleistungen repräsentiert. Die Angabe erfolgt in einem Prozentsatz und wird immer für eine bestimmte Periode angegeben. Aktuell erleben wir relativ hohe Inflationsraten. Dies liegt an den durch Corona gestörten Lieferketten. Dadurch ist das Angebot an Waren aktuell nicht so hoch, um die Nachfrage zu befriedigen. Die Folge sind steigende Preise. Dies ist allerdings der eher seltenere Fall für Inflation. Der Normalfall ist, dass die Nachfrage nach Waren steigt und das Angebot nicht im selben Ausmaß und in derselben Geschwindigkeit ausgeweitet werden kann. Nachdem eine Notenbank die Geldwertstabilität als zentrales Ziel im Auge hat, versucht diese durch eine restriktivere Geldpolitik der Inflation gegenzusteuern.

Der Investor versucht sich gegen eine Geldentwertung, durch den Kauf von Sachwerten zu schützen. Und dabei stellen Immobilien die beliebteste Sachwertanlage dar. Der Investor rechnet damit, dass die Immobilie in Zukunft an Wert gewinnt und dieser Wertzuwachs durch eine steigende Miete unterstützt wird. Aktuell stehen wir natürlich vor der Herausforderung, dass die Immobilien sich bereits in einem 10-jährigen Zyklus von gestiegenen Preisen befinden.

Zinsen

Im letzten Abschnitt haben wir die restriktivere Geldpolitik bereits angesprochen. Die Notenbank versucht durch geldpolitische Maßnahmen das Zinsniveau auf dem KapitalmarktDer Kapitalmarkt ist der Marktplatz für mittel- bis langfri... mehr lesen nach oben zu heben, damit die Nachfrage nach Gütern und Dienstleistungen reduziert wird. Steigende Zinsen führen natürlich auch zu steigenden Kosten für die Finanzierung einer Immobilie und lassen somit die Nachfrage zurückgehen. Ein höheres Zinsniveau hat den zusätzlichen Effekt, dass alternative Anlagemöglichkeiten in Konkurrenz zu Immobilien treten. Eine wichtige Größe ist hier die Rendite von 10-jährigen Bundesanleihen. Diese gelten als Benchmark für eine risikolose Geldanlage. Der Abstand der Rendite einer Bundesanleihe zu der mit einem Immobilieninvestment verbundenen Rendite stellt also das Risiko dar, welches mit dem Investment verbunden ist. Wenn also die Zinsen für die Bundesanleihe steigen, muss die Miete für das Immobilieninvestment steigen oder das Investment im Preis fallen, damit sich die Rendite adäquat entwickeln kann.

Daher ist in der empirischen Praxis, eine hohe Korrelation in der Entwicklung der Renditen für Immobilien und Bundesanleihen zu beobachten.

Bevölkerungstrends

Mit diesem Punkt sind übergeordnete Trends angesprochen. Beispielsweise war in den letzten Jahren eher eine Landflucht in der Bevölkerung zu beobachten. Also der Trend eines Zuzugs in die städtischen Ballungsgebiete. Dieser Trend wurde durch den Ausbruch von Corona und der damit relativ plötzlichen und umfassenden Verbreitung des Homeoffice gestoppt. Als Investor gilt es also immer abzuschätzen, wie sich die Nachfrage nach der Immobilienart in den nächsten Jahren entwickeln wird. Handelt es sich um ein Studentenapartment? Dann solltest Du abschätzen, wie sich die Studentenzahlen der Lehreinrichtungen entwickeln und welches Angebot an derartigen Immobilien bereits vorhanden ist und wie sich diese in den nächsten Jahren entwickeln. Auch der Trend weg vom stationären Handel hin zum Onlineshopping beeinflusst die Entwicklung der entsprechenden Immobilien vehement. Logistikimmobilien galten lange als Waisenkinder in der Assetklasse der Immobilien und mussten daher den Investoren höhere Renditen bieten. Dieser Trend hat sich umgekehrt und Logistikimmobilien führen inzwischen die Liste der beliebtesten Immobilieninvestments an. Und im Gegenzug haben Ladenlokale an Beliebtheit verloren.

Zusammenfassung

Du wirst Dein Immobilieninvestment sehr oft nach Mikro- und Makrolage, Zustand und Ausstattung bewerten. Lasse in Deine Beurteilung aber auch die übergeordneten Makrofaktoren wie die Entwicklung von Inflation, Zinsen oder Bevölkerungstrends einfließen.