Was bestimmt den Immobilienmarkt im Jahr 2022?
Immobilien 2022 – was bestimmt den Immobilienmarkt dieses Jahr?
Der Immobilienmarkt ist ein vieldiskutiertes Thema, weil jeder Betroffener ist. Denn entweder ist es der Mieter, der über steigende Mieten klagt oder die Schwierigkeit hat, überhaupt eine geeignete Immobilie wie Wohnung oder Haus zu finden. Oder der Mieter, der sich mit dem Gedanken trägt das Thema Miete hinter sich zu lassen und eine eigene Immobilie zu kaufen. Oder der Immobilienbesitzer, der angesichts gestiegener Immobilienpreise und niedrigen Zinsen über einen Verkauf, eine Renovierung oder eine langfristige Verlängerung seiner Finanzierungskonditionen nachdenkt. Die Frage ob eine Preisblase auf dem Immobilienmarkt existiert und wann eine Preisblase platzen könnte, ist dabei allgegenwärtig. Du siehst, die Herausforderungen um das Thema Immobilie sind groß. Daher wollen wir in diesem Blogartikel einmal einordnen, welche Themen den Immobilienmarkt im Jahr 2022 und der weiteren Zukunft bestimmen werden.
Immobilienpreisentwicklung
Trotz Corona hat sich der Immobilienmarkt insbesondere bei Wohnimmobilien in der jüngeren Vergangenheit als sehr robust gezeigt. Die Mietausfälle haben sich nicht signifikant erhöht. Dadurch bleiben Investitionen in den Markt für Wohnimmobilien sowohl von privaten als auch institutionellen Investoren weiter hoch und sorgen dafür, dass die Preise für Wohnimmobilien hoch bleiben. Die nach oben gerichtete Preisspirale für Sachwert und insbesondere Immobilien wurde in Folge der Finanzkrise 2008 durch ein rückläufiges Zinsniveau in Gang gesetzt. Dieser Trend wurde in der „Post-Corona-Zeit“ durch weiter fallende Zinsen, der Konjunkturunabhängigkeit der Assetklasse Wohnimmobilien und dem veränderten Bedarf der privaten Haushalte im Zeitalter von Homeoffice und Homeschooling weiter befeuert. Auch auf dem Immobilienmarkt gilt die einfache Formel, dass sich der Preis durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Nachfrage wird regional sicher hoch bleiben, denn viele Wohnungssuchende sind aktuell noch nicht fündig geworden und der veränderte Bedarf von Wohnimmobilien kann sich nicht so einfach über Nacht abbauen. Und das Angebot bleibt, auch im Hinblick der im weiteren Verlauf dieses Artikels erläuterten Faktoren, hinter der Nachfrage zurück. Daher kann in naher Zukunft nicht mit einer Entspannung bei den Preisen für Wohnimmobilien kalkuliert werden. Aus unserer Sicht müssen die Marktakteure, die auf ein Platzen einer Preisblase und somit spürbaren Preisrückgängen auf dem Immobilienmarkt spekulieren, auf einen externen Effekt hoffen. Nur eine spürbaren Rezession, die Miet- und Kreditausfälle zur Folge hätte und für Notverkäufe auf Druck der Banken sorgen würde, könnte den Effekt des Platzens einer Immobilienblase haben.
Inflation und gestiegenes Preisniveau
Jahrelang lag sie unter den Erwartungen und dem Zielkorridor, jetzt ist sie da, die Inflation! Sie lag im Januar 2022 beispielsweise bei 4,9%. Jedoch ist zu konstatieren, dass nicht eine gestiegene Nachfrage der Auslöser für den Preisanstieg war. Gestresste Lieferketten durch Corona oder Engpässe in der Warenabfertigung haben das Angebot an Waren verknappt und so im Wesentlichen die Inflation angefacht. Und der Preisauftrieb ist nicht ohne! Erst diese Woche hat eine große deutsche Wirtschaftszeitung berichtet, dass die Preise für manche Baumaterialien das höchste Niveau seit 1949 erreicht haben und bis zu 77% zulegten. Käufer von Fertighäusern müssen bis zu 3 Jahre auf ihre Immobilie warten. Neben den Materialien hat auch der Mangel an Fachkräften auf den Baustellen die Preise nach oben bewegt. Neben den bereits genannten Gründen haben die gestiegenen Energiepreise die Inflation in die Höhe getrieben. Alleine dieser Teil hat sich gegenüber dem Vorjahr um 11% verteuert. Die Lage sollte sich zwar im weiteren Jahresverlauf entspannen, allerdings ist nicht mit einem Preisrückgang zu rechnen. Somit wird es von der Seite der allgemeinen Preisteuerung keine Entlastung des Preisdrucks auf die Immobilienpreise geben.
Zinsen
Die US-Amerikanische Zentralbank hat bereits erste Schritte eingeleitet um die amerikanischen Leitzinsen im Laufe des Jahres zu erhöhen. Die Konjunktur jenseits des großen Teiches entwickelt sich gut und obwohl die Inflation wie im vorherigen Abschnitt beschrieben eher aus der Angebotsseite getrieben ist, sollen Erhöhungen des Zinses die Inflation eindämmen. Die europäische Zentralbank ziert sich aktuell noch, da die Folgen von Corona auf die Wirtschaft in den europäischen Staaten noch nicht einheitlich überwunden wurden. Zudem steckt gerade die europäische Zentralbank im Dilemma, dass ein höheres Zinsniveau auch die Refinanzierung der Staaten verteuert. Das würde gerade die Haushalte der höher verschuldeten südeuropäischen Staaten zusätzlich belasten. Trotzdem haben bereits die Aussichten auf mögliche Zinsschritte der Zentralbanken die Zinsen steigen lassen. Nach langer Zeit rentiert beispielsweise die 10-jährige Bundesanleihe erstmals wieder im positiven Bereich. Auch die Zinsen für Immobilienfinanzierungen haben sich von ihren letztjährigen Tiefs spürbar nach oben bewegt, obwohl die historisch gesehen immer noch sehr niedrig sind. Wir hatten auf diesem Blog im letzten Jahr mehrmals darauf hingewiesen, die Zinsen für anstehende Baufinanzierungen im Voraus langfristig zu sichern. Wir erwarten zwar keine Zinssteigerungen von mehreren Prozentpunkten, allerdings wird die Befeuerung der Preise für Sachwerte durch niedrige Zinsen etwas nachlassen.
Immobilienfinanzierung
Im vorherigen Abschnitt haben wir dargelegt, dass sich die Finanzierung von Immobilien durch die gestiegenen Zinsen verteuert. Mittelfristig werden sich Immobilienkredite durch einen Eingriff der Bafin weiter verteuern. Ab Februar 2023 müssen Banken für Immobilienkredite an private Haushalte 2,75% mehr EigenkapitalDas Eigenkapital im Rahmen einer Finanzierung ist die frei z... mehr lesen vorhalten. Dies werden die Banken in Form einer höheren Marge für Immobilienkredite an die Immobilienkäufer weitergeben. Damit wird der Erwerb von Immobilien für die potentiellen Käufer teurer. Dieser Schritt soll den Markt für Wohnimmobilien entlasten und dem Preisauftrieb Einhalt gebieten. Inwieweit dies zu einer Entlastung führt bleibt abzuwarten. Immerhin könnte es auch durch die lange Vorlaufzeit der Ankündigung auch zum Vorziehen von Investitionen auf dem Immobilienmarkt und insbesondere den Wohnimmobilien kommen. Aktuell mahnt der Europäische Ausschuss für Systemrisiken zudem an, dass Deutschland zu wenig tut um Übertreibungen auf dem Immobilienmarkt zu bekämpfen. Es wurde zwar im Jahr 2017 eine EU-Verordnung umgesetzt und eine Wohnimmobilienkreditrichtlinie erlassen. Diese schränkt über Beleihungsgrenzen für Immobilien oder Anforderungen an die Tilgungsleistungen bei Immobilienkrediten die Vergabe von Baufinanzierungen an private Haushalte ein. Ziel ist es sicherzustellen, dass mit Eintritt ins Rentenalter keine Überschuldung durch die Verpflichtungen aus der BaufinanzierungAls Baufinanzierung wird ein Kredit bezeichnet, der zum Erwe... mehr lesen vorliegt. Eine weitere Verschärfung dieser Richtlinie dürfte die Hürde einer Immobilienkreditvergabe an Privatpersonen weiter erhöhen. Dementsprechend sollte eine sinkende Nachfrage nach Immobilien die Preise zumindest nicht weiter steigen lassen.
Darüber hinaus hat es durch die neue deutsche Bundesregierung ein Umdenken bei der staatlichen Förderung von Wohnkrediten gegeben. Bis Ende des Jahres 2021 gab es zahlreiche Förderprogramm der KfW für energetische Immobilienneubauten oder die energetische Sanierung von älteren Immobilien. Doch mit Beginn des Jahres 2022 hat die KfW die Bedingungen für die Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (BEG) abrupt geändert. Der Wegfall von einem Tag auf den anderen hat viele Immobilienkäufer hart getroffen, da in ihrem Gesamtfinanzierungskonzept die staatliche Förderung fest eingeplant war. Inzwischen hat sich die Lage etwas entspannt, da nun zugesichert wurde, zumindest die noch offenen Anträge auf die staatlichen Zuschüsse für Immobilien zu bearbeiten. Und in Zukunft soll ein sogenannter Ressourcenpass für Immobilien der wichtigste Baustein bei der staatlichen Förderung für Immobilienfinanzierungen werden. Kurz gesagt soll dieser Ressourcenpass nicht nur den Energieverbrauch betrachten, sondern den ganzheitlichen Lebenszyklus einer Immobilie bewerten. Die Art, Ausgestaltung und vor allem die Auswirkung auf die Immobilienfinanzierung sind aktuell noch offen.
Staatliche Regulierung am Immobilienmarkt
Auch in diesem Absatz haben wir einige Punkte bereits vorher angeschnitten. Denn die staatlichen Eingriffe in Form von Eigenkapitalvorschriften für die Banken oder dem Bereitstellen von staatlichen Förderprogrammen für Immobilienfinanzierungen fallen auch unter dieses Kapitel. Welche weiteren Eingriffe sollte ein Käufer von Immobilien im Auge behalten?
Wenn die Immobilie als Kapitalanlage erworben werden soll, sind sicher die Eingriffe durch Mietpreisbindung, Mietpreisbremse oder Berücksichtigung des Mietspiegels zu nennen. Im April 2021 hat das Bundesverfassungsgericht zwar den Berliner Mietendeckel gekippt, doch durch den Regierungswechsel im Herbst 2021 dürften Bestrebungen zur Mietpreisbindung weiter anhalten. Ein Beispiel aus der Vergangenheit – In den letzten 25 Jahren haben sich die Milieuschutzgebiete in Berlin von 4 auf 64 erhöht.
Außerdem steht in diesem Jahr noch eine Neuregelung der Grundsteuer an. Dies beruht auf einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom April 2018. Die Reform des Grundsteuergesetzes sieht eine Neubewertung von Immobilien in diesem Jahr vor, die dann erstmals ab dem Jahr 2025 greift.
Zusammenfassung – Immobilienmarkt im Jahr 2022
Gemessen am Durchschnittseinkommen von privaten Haushalten waren Immobilien schon immer teuer. Doch die Nullzinspolitik der EZB hat die Nachfrage nach Sachwerten und insbesondere den Immobilien in den letzten Jahren heftig befeuert. Aktuell wirken Faktoren wie Zins, Regulierung, Inflation oder Finanzierungsvergabe auf den Markt für Immobilien ein, doch einen nachhaltigen Preisverfall auf dem Immobilienmarkt wird es nur durch eine Rezession geben. Diese hätte gestiegene Mietausfälle zur Folge und dann könnte es auf Druck der Banken zu Notverkäufen kommen.
